潘以泓 / 台北報導
仲量聯行近日發表2022年第二季台北A辦平均月租金為每坪2,953元，相較去年上升4.4個百分點，因供給有限空置率維持2%，這一季適逢疫情高峰，房東開始改裝辦公室以符合LEED、WELL等認證，以增加市場競爭力，雖然辦公室搬遷計畫多稍有推遲，但優質辦公商品需求力度仍強。
根據仲量聯行研究顯示，因剛性自用及擴充需求穩定，台灣的辦公室場空置率為亞洲最低，科技業、製造業經濟表現良好，產業擴張持續對辦公室需求，在疫情衝擊下，辦公室市場韌性居冠亞洲。因市場供給緊縮，市場可出租面積稀缺，新供給亦有限，造成價格緩升，但隨著台北大巨蛋、富邦A25及寶豐隆敦南等大案釋出，我們預估未來五年可新增10萬坪供給，租戶可選擇標的增加，市場預計將持續熱絡。
本季南港及內科市場穩定，南港區維持極低空置率0.8%，東區門戶計畫進行中，大坪數需求、全棟企業總部大樓需求，帶動南港市場租金 ; 內湖區因市場釋出量少，空置率破4%，平均租金為每坪1,200-2,000元。
展望未來，未來三年市場穩定，維持2-4%的健康空置率，因應製造業、科技業剛性自用需求，老屋重建帶來的搬遷需求，新供給去化速度可期。由於市場供不應求，疫後就業與消費市場也持續復甦，在剛性需求帶動下，預計租金將於年底突破3,000元，議價空間小， 頂辦需求帶領價格走揚 。
全球商用不動產市場方面，2022第一季辦公室租賃交易量較去年同期成長36%，伴隨員工返回辦公室的趨勢，辦公室租賃面積回升。另外，投資市場方面2022第一季辦公室全球辦公室投資額來到810億美金，年成長46%，創下歷史新高，顯示隨疫情漸受控制，市場正在復甦，但相較疫情前的2019同期，仍有-24%的差距。
2022年第一季全球不動產市場投資額則較去年增加47%，達2920億美元，相較2019的歷史次高點，亦增加21%，不僅超越疫情前水準，更續創歷史新高。餐旅、零售業因疫情期間受創較重，去年基期較低，今年成長分別來到127%及96%，回復力道強。
由於市場不確定性增加，全球經濟局勢未明，因此多元化投資蔚為市場主流，投資者以長期收益為目標，加大對商用不動產投資力度，投資策略轉為分散風險，以觀望後續發展。
土地稀缺，五都朝捷運TOD規劃，並在政府積極招商且市場熱絡回應的情形下，今年重大招標預估投資額近2,700億。2022第一季商用不動產市場投資額也達108億元，雖相較去年同期減少61%，上半年較去年約減少三成，預估下半年疫情趨緩，交易回籠後，全年交易額仍應可達千億。
雖政府出台金管政策有感，但2022年上半年土地交易額仍達800 億元 ，本季土地交易則為269億，較去年同期減少50% ，但仍較2014~2017年為高 。
本季住宅用地交易減少，從393億元降為135億元；剛性經濟發展對工業用地的需求則持續支撐買盤，因國內外科技業對工業用地需求殷切，2022第二季投資佔比上升至24個百分點至49%，在台灣經濟發展仍看好的情形下，工業用地將從基本面持續支撐台灣土地交易市場。
台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健，交易量回到疫情前水準，顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力，並將其視為資金避風港。帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞，逐漸成為市場投資顯學。
剛性經濟需求部分，科技業及製造業出口表現亮眼，國內外科技業購地設廠需求，及總部型科技廠辦需求將持續推動工業不動產投資額成長。辦公空間部分，疫情雖改變工作模式，但提供員工健康彈性及合作交流的空間仍是企業所重視的項目，因此辦公空間的需求仍舊穩健，為台灣空置率已長期維持低點，有賴新供給推動市場動能。
至於全球不動產投資趨勢，已逐漸轉向多角化投資不動產，包含零售、物流、Data Center、健康及生活相關概念不動產。例如我們觀察到物流產業隨疫情影響，用地需求迅速成長，世界各地物流地產的交易量屢破前高，而物流產業及Proptech在台灣的發展也值得密切注意。
今年台灣會是軌道經濟起飛年，北中南TOD建設遍地開花，包含新北十四張預計投資額520億、高雄衛武營預計投資額180億等，TOD相關的開發案就佔全台重大開發逾9成，逾2,300億元。未來民眾住家和辦公室距離縮減，以方便的大眾運輸生活圈帶動區域經濟發展，到站就到家促進低碳生活，也符合永續發展的國際趨勢。
相信台灣在政策支持公共運輸建設、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，2022國內商用不動產市場可望穩定發展。
